Novinky

Vyřešena otázka ručení za neplatící vlastníky bytů

Senát přijal dne 20.4.2017 návrh senátního návrhu zákona, kterou se prosadila dílčí změna občanského soudního řádu, zákona o veřejných dražbách a insolvenčního zákona.

Dosud platné zákony neřešily závažný problém, kdy řádně platící vlastníci jednotek v domech nesli plnou tíži dluhů za neplatící vlastníky jednotek, takže „poctiví dopláceli na nepoctivé“.  Byli prostě nuceni nést náklady za ty vlastníky jednotek, kteří nehradili řádně své závazky související se správou domu a pozemku (např. osvětlení společných prostor, teplo, odpady, příspěvky do fondu oprav atd.).

Problém existoval v domech, v nichž vzniklo společenství vlastníků jako právnická osoba, tak v domech, v nichž toto společenství vlastníků nevzniklo, přičemž odpovědnost za plnění závazků nesla osoba odpovědná za správu domu a pozemku.

Jádro problému tkvělo v tom, že ostatní vlastníci jednotek v domě byli při vymáhání pohledávek vůči neplatícím vlastníkům jednotek v nerovném postavení oproti například bankám, které jsou zástavními věřiteli. Pokud dlužník (vlastník jednotky) dobrovolně dluh neuhradil a neměl jiný majetek, šlo sice přistoupit k výkonu rozhodnutí prodejem jednotky nebo k dražbě, ale často na úhradu pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku nezbylo nic, protože výtěžek z prodeje jednotky připadl v celém rozsahu zástavnímu věřiteli – bance.
 
Přitom jednotliví vlastníci jednotek v domech nemají žádnou možnost ovlivnit, kdo bude spolu s nimi také vlastníkem jednotky v domě, neboť vznik bytového spoluvlastnictví v domě vyplývá přímo ze zákona. Problém vznikl po přijetí nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a zrušením zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů

Podle statistických údajů bylo v roce 2014 v České republice evidováno cca 58 tisíc společenství vlastníků, které spravovaly celkem cca 1,3 mil. jednotek, přičemž počet takových domů narůstá s převody bytů do vlastnictví a s výstavbou těchto domů. Problém se tedy týká značné části obyvatel České republiky.
Na základě dostupných údajů Svazu českých a moravských bytových družstev jsou údaje o vymahatelnosti pohledávek za vlastníky bytů alarmující, neboť 64% pohledávek je vyhodnoceno jako nevymahatelných.
Příčinou je například to, že na jednotce vázne zástavní právo pro částku převyšující nebo se rovnající ceně bytu, dlužník je v úpadku a pohledávka zůstane pravděpodobně nevymožena, zejména je-li prohlášen na dlužníka konkurz nebo povoleno oddlužení.

Vzhledem k výše uvedeným problémům se prosadila dílčí změna občanského soudního řádu, zákona o veřejných dražbách a insolvenčního zákona, která  posílila pozici věřitelů v případě pohledávek souvisejících se správou domu a pozemku vůči vlastníkovi jednotky, a to ať už v domech, kde vzniklo společenství vlastníků jako právnická osoba, tak v domech, v nichž toto společenství nevzniklo.
Cílem návrhu je zakotvení principu, který znamená, že pohledávky související se správou domu a pozemku vůči vlastníku jednotky budou uspokojovány přednostně z výtěžku z prodeje jednotky, a to do výše jedné čtvrtiny tohoto výtěžku.

Leopold Sulovský